КРУ: ЗА ВИКОРИСТАННЯМ ЗЕМЕЛЬ ГРОМАДИ ПОТРІБЕН ЖОРСТКИЙ ДЕРЖАВНИЙ КОНТРОЛЬ

Споконвіку земля була найбільшим багатством людини, головним джерел її доходів. Якщо говорити мовою закону, то земля - один із чинників матеріальної та фінансової основи місцевого самоврядування, що перебуває у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів. На законодавчому рівні визначено, що сільські, селищні, міські ради наділені повноваженнями щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, а відповідні органи виконавчої влади – за межами населених пунктів. Водночас до повноважень місцевих державних адміністрацій належить координація здійснення землеустрою і державного контролю за використанням та охороною земель, координація діяльності державних органів земельних ресурсів.
Як засвідчили результати проведених ревізій КРУ в Рівненській області, на сьогоднішній день є чимало проблем та порушень у використанні земель, їх відчуженні, що неодноразово зумовлює до втрат доходів державного та місцевих бюджетів. Про найбільші типові порушення, які призводять до недоотримання доходів бюджетами всіх рівнів, наша розмова із заступником начальника КРУ в Рівненській області Жанною КОВАЛЬСЬКОЮ.
- Одним із найбільших порушень, виявлених ревізорами під час проведення ревізій використання земель є не укладання договорів оренди. Земельний кодекс України, зокрема, статті 125 та 126, стаття 18 Закону України „Про оренду землі” регламентують, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди, який набирає чинності після його державної реєстрації. Проте ця норма неодноразово недотримується, зокрема, юридичні та фізичні особи користуються землею, хоча договори оренди землі з ними не укладені і не зареєстровані у філіях Держкомзему. Зрозуміло, що таке ставлення до землекористування дає підстави нечесному орендарю ухилитись від укладання договору оренди та відмовитись від сплати орендної плати. Адже податкові органи не мають на нього важелів впливу, бо відповідно до чинного законодавства лише після реєстрації договору оренди в органі Держкомзему його реєструють у ДПІ. Саме з того моменту податкова інспекція і здійснює контроль за сплатою платежів.
Приміром, через не укладання з користувачами договорів оренди землі, яким виділено земельні ділянки, що перебувають у власності Корецької міської ради, місцеві бюджети втратили близько 82 тис. гривень, у тому числі бюджет міста Корця – майже 50 тис. гривень.
Два товариства з обмеженою відповідальністю, а також десять фізичних осіб упродовж чотирьох років користувались земельними ділянками, що знаходяться на території Оржівської селищної ради (Рівненський район), та договори оренди земельних ділянок з ними не укладались. В результаті, місцеві бюджети втратили 155 тис. гривень доходів. У 25 випадках не були укладені договори оренди землі із приватними підприємцями та фізичними особами, які користувались земельними ділянками, що знаходяться на території Рокитнівської селищної ради. Як наслідок - втрачено 55,2 тис. гривень надходжень до бюджетів.
Можна навести ще один приклад. Одинадцять приватних підприємців та громадян не уклали договори оренди і користувались земельними ділянками, що знаходяться на території Зарічненської селищної ради. Це порушення призвело до того, що бюджети недоотримали 84,4 тис. гривень доходів.
- А якщо стягувати борги через суд?
- Як свідчить судова практика, у зв’язку з відсутністю укладених договірних відносин у судовому порядку стягнути з орендаря недоотримані суми орендної плати не є можливим. З іншого боку, після прийнятих на сесіях рад рішень про виділення земельних ділянок, процес укладання договорів землі затягується на тривалий термін, що знову ж таки стає причиною недоотриманих надходжень бюджетами. Зазвичай між винесенням рішення про виділення земельної ділянки в оренду та укладанням договору оренди або між закінченням дії договору та оформленням нового спливає від 1 до 10 місяців. Водночас і державна реєстрація договорів оренди здійснюється неодноразово через певний термін.
Приміром, рішеннями сесії Сарненської міської ради передбачалось укласти договори оренди землі у місячний термін з дня прийняття рішення про виділення земельної ділянки. Проте вказана норма не витримана. Як наслідок, через затягування в укладанні договорів оренди земельних ділянок, які використовувались суб’єктами господарювання для обслуговування будівель і споруд, міський бюджет упродовж трьох років втратив близько 32 тис. гривень надходжень. Такі ж факти виявлені у Костопільській міській раді - через несвоєчасне укладання договорів оренди земельних ділянок місцевими бюджетами втрачено 64 тис. гривень надходжень, у тому числі – 38,4 тис. гривень бюджетом міста.
Варто звернути увагу на те, що неодноразово відповідні рішення про виділення в оренду земельних ділянок не регламентують нарахування та сплату орендної плати за землю у період між укладанням договорів та їх державної реєстрації (тобто, у період, коли орендарі, як правило, уже використовують земельні ділянки). Разом з тим, слід зауважити, що частина 3 статті 631 Цивільного кодексу України регламентує, що сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Також частина 7 статті 180 Господарського кодексу України регламентує, що на зобов'язання, що виникли у сторін до укладення ними господарського договору, не поширюються умови укладеного договору, якщо договором не передбачено інше. Тобто в правовому полі можливо врегулювати питання щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою до моменту укладання договору та його державної реєстрації.
- А розміри орендної плати за землю? Чи змінюються вони і яким чином?
- Закон України „Про оренду землі” регламентує необхідність періодичного перегляду розмірів орендної плати. Проте, затвердивши відповідними рішеннями сесій рад нові ставки орендної плати, зазвичай зміни до договорів оренди землі не вносяться, що знову ж таки зумовлює втрати надходжень до бюджетів.
Приміром, у лютому 2008 року рішенням сесії Корецької міської ради визначено нові ставки орендної плати на 2008 рік за передані в оренду земельні ділянки. Цим же рішенням передбачено переукладання договорів оренди в частині змін розмірів орендної плати. Проте зміни до договорів оренди землі не були внесені, а тому орендарі за користування землею орендну плату певний період сплачували виходячи із раніше встановлених ставок. Як наслідок, лише за три місяці місцевими бюджетами втрачено 62,7 тис. грн. доходів.
Обчислення розміру орендної плати за землю, відповідно до статті 21 Закону України „Про оренду землі”, здійснюється з урахуванням індексів інфляції. При цьому частиною 1 статті 284 Господарського кодексу України регламентовано, що однією з істотних умов договору оренди є орендна плата з урахуванням її індексації. Проте дана норма не завжди дотримується.
У зв’язку з неврахуванням інфляційних процесів при розрахунку орендної плати за земельну ділянку, яку використовувало товариство з обмеженою відповідальністю, що знаходиться на території Висоцької сільської ради Дубровицького району, місцевими бюджетами втрачено 126 тис. гривень доходів, у тому числі, майже 76 тис. гривень сільським бюджетом. Цьому ж товариству без врахування інфляційних процесів обраховувалась орендна плата за землю, яка знаходиться на території Людинської сільської ради Дубровицького району. Як наслідок, місцеві бюджети недорахували 95 тис. гривень доходів, у тому числі бюджет громади Людинської сільської ради – 57 тис. гривень.
Неодноразово суб’єкти господарювання недержавного сектору економіки використовують земельні ділянки на правах постійного користування, що суперечить вимогам Земельного кодексу України, яким, зокрема статтею 92 регламентовано, що право постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи і організації, що належать до державної та комунальної власності та громадські організації інвалідів України, їх підприємства, установи та організації.
Саме на правах постійного користування, не сплачуючи орендної плати, використовували земельні ділянки відкриті акціонерні товариства „Сарненський завод мостових технологічних конструкцій” та „Сарненський маслоробний комбінат”. Як наслідок, місцевими бюджетами втрачено 260 тис. грн. доходів, у тому числі, бюджетом міста – 156 тис. гривень.
- А як вирішується питання щодо повноти надходжень до місцевих бюджетів плати за зміну цільового призначення землі?
- Відповідь відразу почну з прикладу. У вигляді плати за зміну цільового призначення земельної ділянки, яка встановлена у серпні 2007 року відповідним рішенням Сарненської міської ради, бюджету міста не надійшло 107 тис. гривень. Зокрема, упродовж 2007 – 2008 років прийнято дев`ять таких рішень і до бюджету міста мало б надійти 118,9 тис. грн. доходів. Проте, фактично за цей період надійшло лише 11,9 тис. гривень.
Земля є об’єктом продажу. Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності, як регламентує стаття 127 Земельного кодексу України, здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. При цьому, відповідно до частини 9 статті 128 Земельного кодексу України, за згодою сторін розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням платежу.
Порядок здійснення розрахунків з розстрочення платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності регламентований постановою Кабінету Міністрів України від 22 квітня 2009 року № 381 (далі – постанова № 381; постанова набрала чинності 30.04.2009).
Розстрочення платежу надається покупцям за двох умов.
По-перше, покупець зобов’язаний протягом 30 календарних днів після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу сплатити частину вартості, що зараховується до державного бюджету та не менш як 50 відсотків частини платежу, що зараховується до місцевого бюджету. При цьому слід звернути увагу, що одразу після набрання чинності постанови № 381 частина платежу, що зараховується до державного бюджету не підлягала розстроченню. Постановою Кабінету Міністрів України від 17.07.2009 № 747 до пункту 3 Порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності, затвердженого постановою № 381, внесено зміни, якими регламентовано, що покупець з метою надання йому розстрочення платежу зобов’язаний сплатити протягом 30 календарних днів після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу не менш як 50 відсотків частини платежу, що зараховується до державного та місцевого бюджетів.
По-друге, у разі надання розстрочення платежу встановлюється заборона на продаж або інше відчуження покупцем земельної ділянки до повного розрахунку за договором купівлі-продажу. Відповідно до частини 7 статті 128 Земельного кодексу України документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.
Прострочення погашення частини платежу більш як на два місяці є підставою для припинення розстрочення платежу за придбання земельної ділянки. Разом з тим, практика контролю засвідчує, що цієї норми зазвичай недотримуються, що стає причиною несвоєчасних розрахунків за придбані земельні ділянки.
Для прикладу, Сарненською міською радою у квітні 2009 року реалізовано земельну ділянку площею 13,957 га за ціною 978 тис. гривень сільськогосподарському приватному підприємству «Маяк». Перший внесок – 220,1 тис. грн., покупець відповідно до умов договору купівлі – продажу зобов’язався сплатити у місячний термін до 29.05.2009 (договір купівлі – продажу земельної ділянки укладено 28.04.2009, тобто, до набрання чинності постанови № 381). Решта суми, за умовами договору, передбачалось сплачувати рівними частинами по 73,35 грн. щомісячно протягом 10 місяців. Тобто, платіж в сумі 757,9 тис. грн. розстрочено на 10 місяців зі сплатою рівними частинами щомісячно. Однак, за земельну ділянку упродовж перших 30 днів покупець сплатив лише 90 тис. гривень і до 25.03.2010 покупець замість повної вартості, 978,03 тис. гривень, за придбану земельну ділянку сплатив лише 594,51 тис. гривень, тобто на 383,5 тис менше. Лише в ході ревізії Сарненською міською радою подано позов до Господарського суду Рівненської області від 23.04.2010 за № 02/16-435 щодо стягнення заборгованості за договором купівлі-продажу земельної ділянки. Як наслідок до бюджетів несвоєчасно надійшло 383,5 тис. гривень, у тому числі, до державного бюджету - 38,4 тисячі та до міського 345,2 тис. гривень.
Рішенням Острозької міської ради в листопаді 2009 року надано згоду на продаж земельної ділянки площею 1,2191 га для обслуговування виробничої бази ТзОВ «Універсал-Агробуд». За умовами оплати передбачено щомісячне погашення вартості земельної ділянки рівними частинами до 20 листопада 2011 року. У лютому 2010 року відповідним рішенням до договору купівлі-продажу земельної ділянки передбачено внести зміни, зокрема, розстрочення платежу дозволити за умови сплати протягом 30 календарних днів після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу не менше як 50 відсотків частини платежу. Разом з тим, зміни до договору купівлі-продажу земельної ділянки не внесено, відповідно, розстрочення платежу без сплати першого внеску проведено всупереч вимог Порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності, затвердженого постановою № 381. Як наслідок, від продажу земельної ділянки до бюджетів своєчасно не надійшло 72,4 тис. гривень: до державного бюджету – 7,24 тисяч та до міського 65,16 тис. гривень. Лише в ході ревізії рішенням сесії Острозької міської ради від 04.10.2010 надано згоду на здійснення розрахунків із розстроченням платежу за придбану земельну ділянку ТзОВ «Універсал - Агробуд» терміном до 20.11.2011 за умови сплати ним у 30-ти денний термін з дня нотаріального посвідчення змін до договору. На виконання зазначеного рішення сесії, Виконавчим комітетом Острозької міської ради та ТзОВ «Універсал - Агробуд» укладено додатковий договір, яким передбачено зобов’язати покупця сплатити в місячний термін з дня укладання договору 50 відсотків платежу за земельну ділянку, що зараховується до державного та місцевого бюджетів.
Отож, бачимо з наведених прикладів, сфера земельних відносин є однією з найбільш ризикових щодо фінансових зловживань і потребує жорсткого контролю.